집값 하락기에 어떻게 대처하고 아파트 집값이 하락하는 하락장에서도 어떻게 걱정없이 있을 수 있는지 월급 쟁이 부자들유튜브 채널에서 얻은 인사이트를 정리해봤습니다.
사연자의 현재 상황
집을 3채 매수
1. 강원도 실거주하고 있는 집 > 싸게 잘 샀다
2. 경기도 일산 1채( 전세끼고 매매한 상황) > 비싸게삼 > 샀을때 가격보다 현재 1억 하락함
사연자 일산 아파트정보
일신건영휴먼빌, 27평(전용 면적70), 매매가격 4억 중반
3. 분양권 당첨 > 싸지도 비싸지도 않음 모르겠다 > 현재 미분양이 나고 있다 > 일산이 하락해서 "분양권으로 어떻게 잘되지 않을까?" 하고 삼> 손실을 매꾸기 위한 물타기)
사연자의 현재 사용가능 자금 1000만원
채널) 현재는 일산 아파트가 제일 문제다. 이 아파트부터 해결해야 한다.
a를 보면 반듯하다 = 1기 신도시 이다 = 예전에는 논밭이였다), 신도시 이전 지역은 b 처럼(사진) 구불구불 삐뚤삐뚤하다.
사연자가 산곳은 B곳이다.
사연자는 일신건영 휴먼빌 아파트를 샀다. 4억때 중반에 구매했다고 한다. 현재 실거래가로는 3억5천1백만원이다.
약 실제로 1억정도 하락했다.
현재 전세는 3억 6천에 준 상태이고 지금 전세는 더 떨어진 3억1천만원이다. 집을 안팔려면 5000만원을 더 투자하여 세입자를 맞춰야 한다. 지금 사연자는 사용가능 자금이 1000만원이기에 조금 힘들 수 있다.
채널)그럼 전세가 3억 1000에 나갈 수 있을까?
위에서 말한 1기 신도시 지역(a)이 택지이고 더 좋기 때문에 사연자가 산곳(b) 보다 당연히 더 비싸다.
사연자가 산곳 보다 더 좋은 반대편 a 지역은 전세가 2억9천대로 나와 있다. 때문에 굳이 더 안좋은 곳을 3억1천을 주고 들어가기 쉽지 않기에 현재 상황은 안좋다고 말할 수 있다.
지금은 전세가 금리에 영향을 받는 상황
예전에는 전세가 수요 공급에 의해서 물량에 정직하게 움직였다.
지금은 전세대출 금리가 많이 올라서 이자가 올라가 감당이 되지 않는다. 물량이 많지 않아도 전세가 나가지 않는다. 수요가 많지도 않다. 전세가 금융상품화 된것 같다. 오히려 월세로 가려고 한다.
왜 지금까지 전세 수요가 없는 이런 상황이 없었을까? 왜냐하면 지난 10년간 금리가 이렇게 까지 높아진 적이 없기 때문이다.
사연자는 그럼 지금 어떤 상황이고 어떻게 해야 할까?
현재 사연자가 할 수 있는 방법은 1년6개월(세입자 전세기간) 동안 집값이 어떻게 될지 기다려봐야 한다. 사연자는 최악의
상황이 올 수 도 있다고 생각하고 항상 대비하여야 한다. 1년6개월동 안 미국 금리가 안정이 되지 않는다면 전세가 더 힘들어질 수 도 있다. 1년6개월 동안 상황이 좋아지고 전세금 돌려줄 돈이 마련이 된다하면 끌고 가본다. 더 안좋아지면 어쩔 수 없이 팔아야한다. 확실한건 4억5천 너무 비싸게 샀기 때문에 원금 찾기는 쉽지 않을듯 보인다. 지금은 가장 가격이 안좋은 시기이다. 견딜 수 있으면 조금더 견뎌봐야 한다.
사연자가 산 일산 아파트의 앞으로의 미래
좀 더 견디면 지금 나온 매물보다 조금 더 받을 수 있다. 사연자가 산가격으로는 빠르면 내년 길면 10년 까지 봐야한다.
지금이나 내년에는 더 빠질 수 있다. 연장하는 시기에는 조금 더 낳아 질 수도 있지 않을까 생각된다. 다만 원금 회복은 쉽지 않다.
사연자 질문) 지방이랑 수도권중에 어디를 투자하는게 좋을까요?
채널에서는 '미국 주식, 한국 주식 뭐가더 좋아요?' 라고 물어본다. 여기서 중요한것은 미국 주식이든 한국 주식이든 그 안에 오르는 종목들이 있고 내려가는 종목들이 있다. 부동산도 마찬가지 이다. 바꿔 말해서 지방이랑 수도권중 어디에 투자하는게 좋냐는 질문은 중요하지 않다. 나의 투자 기준을 정하고 물건의 가치를 잘 파악하고 싸게 사는게 가장 중요하다고 말한다. 물건을 싸게 샀다면 하락장도 두렵지 않다고 말한다.
사연자 질문) 재건축과 GTX 호재가 있는데 이건 기대해봐야 하나요?
1기 신도시가 1~2년뒤에 진행한다고 말이 나오면 보통10년이 걸린다고 생각하면 된다. '재건축이 단기간에 될 수 있을까?' 생각해봐야 한다. 호재는 하락장에서 힘을 못쓴다. 하락장은 얼음이고 호재는 기름이다. 상승장에서는 상승장은 불이다.
불에 기름을 부으면 타오른다. 호재는 상승장일때에만 영향을 미친다. 플러스 알파 개념이다.
채널) 부동산 투자 할때 어떻게 했어요? 일산이 살기 좋아 보였어요?
사연자는 투자금이 9천이 있었는데 돈에 맞춰서 했다고 말한다. 채널에서는 돈에 맞춰서 투자하면 안된다고 말한다. 마음 급한 사람들 만이 돈에 맞춰 투자를 한다.
또한 일산이 살기 좋냐고 물어본 질문에 사연자는 좋다고 말한다(사연자는 수도권에 살아본 적 없음). 그리고 다른 곳에는 임장을 한번도 가보지 않았다고 한다. 본인의 개인적인 판단으로 부동산을 하면 안된다. 부동산은 공부하고 투자해야한다고 말한다.
오늘 내용의 핵심
하락했을때는 얼마까지 내가 끌고 갈 수 있는지 미리 체크해야한다. 부동산 투자는 항상 최악의 상황을 미리 대비하고 준비해서 투자해야 한다.
영상 내용중 추가적인 꿀 정보
사람의 심리상 막상 부동산 값이 올라도 팔지 못한다. 얼마로 팔아야 겠다는 기준을 가져야한다.
차액이 없으면 양도세를 안내도 된다.
집값을 팔기전까지는 사이버 머니이다.
지금까지 금리가 높았던적은 있지만 길게가지 않았다.
역전세는 부동산에 항상 전화해서 알아봐야한다.
영상 내용중 중요하게 느낀점
위에서 나온 '수도권이나 지방중 어디에 투자하는게 좋을까요?'라는 질문은 나도 처음에는 나도 궁금한 질문이라고 생각했다. 하지만 채널에서 이 질문에 대한 답을 듣고는 초보자가 하는 바보같은 걱정, 질문이라는 생각이 들었다. 부동산 투자의 본질, 핵심을 알아야 한다. 싸게사서 비싸게 파는 것이다. 얼마에 샀냐가 중요하다(싸게 사야한다). 얼마나 보유하느냐가 중요하다. 가치와 가격이 중요하다. 이것을 위해서 더 많이 배우고 공부하는 수 밖에 없다.
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